“地王”頻頻被收回

　　開發商缺錢還是地方政府動狠？

　　新華社武漢７月９日電（記者　徐海波）近段時間以來，南京、杭州、北京、武漢等地先后收回多塊曾經風光無限的“地王”，引發市場一片欷歔。這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動還是開發商資金捉襟見肘的無奈之舉？在當前房地產信貸收緊的背景下，“地王”被收的鬧劇是否將頻繁上演？

　　（小標題）多地“地王”被收回

　　“地王”向來命運多舛。７月５日傍晚，南京市國土資源局發布公告稱：經市政府批準，下關濱江江邊路以西２號地塊因故終止出讓程序。

　　這幅土地去年１１月３０日被中冶置業控股公司以５６．２億元高價拿下，成為當時南京市的“地王”。２０１０年９月，中冶置業曾以２００億元拿下２號地塊毗鄰的另外兩塊地。三幅土地連成整體總面積達到２３６萬平方米，總價２５６．５４億元，成為全國當之無愧的“地王”。

　　實際上，不僅南京，這股回收“地王”之風早已席卷全國，北京、深圳等地均對長期閑置的“地王”進行了回收。５月份，武漢市國土局發布公告，宣布無償收回４宗黃金地段地塊。其中，位于精武路一商業服務業用地，合同簽訂時間長達近２０年，至今仍是一塊“凈地”。

　　６月底，雅戈爾宣布退出杭州城西申花板塊兩幅地塊。這兩塊地是２０１０年杭州市的“地王”項目之一。當時，雅戈爾分別以１２．５６億元和１１．６５億元的價格拿下。

　　自去年底以來，國土資源部要求各省市加強對“地王”的控制，避免在住宅、商服用地供應中出現“地王”誤導市場。國土部法律中心公布的數據顯示，截至２０１２年底，中國未竣工房地產用地４８．１７萬公頃，未開工房地產用地１４．４５萬公頃。從數據上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態。

　　（小標題）開發商“斷臂”源于缺錢

　　花錢買的地，被政府收回，這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動還是開發商資金捉襟見肘的無奈之舉？

　　去年７月１日修訂實施的《閑置土地處置辦法》規定，土地閑置超過１年將征收土地出讓金２０％的閑置費；滿２年未動工開發的，將無償收回土地使用權。

　　不過，這一規定并未助力地方政府收回所有閑置土地，總有開發商想盡辦法逃避政策監管。市場人士介紹，一些小開發商拿地后，找來另一家公司，虛構債務關系，以土地作為質押，債權方再提起訴訟，地塊就作為標的物被凍結無法開發。還有更簡單的方法是，開發商找出拆遷遇阻、規劃變更等理由，就輕松地申請到延期開發。

　　“其實，開發商預期到未來收益可能過低甚至虧本，所以寧愿政府把地收走。”武漢福星惠譽地產有限公司副總經理姚澤春一語道破天機。他說，這些地塊大多是在土地市場火熱的時候，開發商花高價錢搶購來的，持續的樓市調控政策擠壓了房地產業的利潤率，一些開發商資金壓力加大，如果開發出來，虧損可能遠超過預付定金，所以甘愿被收回。

　　雅戈爾的困境也證實了這一點。２０１０年１１月拿地后，雅戈爾只支付了４．８億元定金，后續款項遲遲未能到位。業內人士表示，雖然定金將不予返還，但雅戈爾意識到，在高庫存的壓力下，公司現金流緊張，如果繼續經營這塊地，將來的損失將大于４．８億元，因此選擇“斷臂”自救。

　　同樣，財務狀況不佳也是中冶“割肉”放棄土地的主要原因。中冶２０１２年年報顯示，當年虧損約６９億元。雖對南京“地王”支付１１．３億元保證金，由于財務吃緊，對于后續開發的巨額投入“捉襟見肘”，無奈之下選擇放棄。

　　（小標題）應避免“地王”頻出

　　當前，一些房地產企業為爭奪“地王”，虛抬地價，遠遠超出自身承受范圍，最后不得不被收回。華中科技大學公共管理學院教授王國華建議，地方政府加強監督力和執行力，嚴格控制土地溢價率，擠出地價上的“水分”，避免“地王”輪番出現，確保房地產市場穩健前行。

　　“‘地王’頻出的土地市場充滿著投機和非理性，浪費土地資源，影響市場預期，抬高了房價。”王國華認為，土地招拍掛制度亟待改革，逐步改變“價高者得”的單一模式，避免人為抬高房企的開發成本。“開發商的成本高了，要么無力為繼，退還給政府；要么就轉移給購房者，提高房價。”

　　業內人士認為，房價高歌猛進的時代已經過去，隨著商品房產品多樣化，房地產企業的競爭日趨白熱化，逐漸成熟的購房者對房價更加敏感。如果不計成本開發“地王”項目，開發商短期內或將面臨虧損的風險。

　　武漢億房網研究中心研究員鄢峰說，經過一輪流動性緊張的危機考驗后，下半年，銀行對于房地產貸款將會有所收緊，同時，信托、私募等融資渠道也明顯受阻，未來房地產市場將面臨一輪“大浪淘沙”，實力弱、資本少的房地產企業將逐步退出市場。

　　“做‘地王’的日子其實并不好過。”鄢峰提醒說，質優價廉的商品房將是下一階段市場的主打產品，開發商應做好降價走量的準備，更多地依靠優惠活動消化庫存，迅速回籠資金進行滾動開發，而不應盲目抄底土地市場，爭搶“地王”，制造過大的資金和成本壓力。

編輯:梁碩芳